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房企垫付首付款有风险 约定违约金过高可减少

添加日期:2010-11-16 15:44:21 访问次数:6203次
[仲裁案例点评]
房企垫付首付款有风险
约定违约金过高可减少
?[案情]
??? 2007年3月,居民张某与某房地产开发有限公司签定了一份商品房买卖合同,双方约定:公司将自己开发的位于某小区的一套建筑面积71.97平方米的商品房屋出售给张某,房款为人民币106000元,首付款43000元由公司代为垫付,由张某在6个月内分两次偿还,其余为银行按揭。如果张某违约,公司有权收回房屋终止合同,将房屋另行出售,并按总房款的10%扣留违约金。合同履行过程中,张某逾期没有偿还部分首付款。为此,双方发生纠纷。按照合同仲裁条款,公司向仲裁委员会申请仲裁,请求终止合同,裁决张某承担首付房款,按约承担违约金。张某?*缤庵罩购贤衔凑赵级ㄗ芊靠?0%承担违约金不合理要求降低。仲裁委员会组成仲裁庭经过审理,裁决:终止双方签定的合同,张某在30日内按总房款的3%向公司支付违约金。
[点评]
????这是一起典型的商品房**卖合同纠纷。
??? 通过参加对此案的审理仲裁,本仲裁员有三点评论意见:
??? 一,要树立诚实守信的合同契约意识。在民事和商事交往活动中,合同一旦签定,双方当事人就应当全面适当履行约定的权利和义务,否则就要承担相应的违约责任。本案中,张某没有按照合同约定期限偿还公司垫付的部分首付款,便构成了违约,仲裁庭裁决其承担相应的违约金是有充分的事实和法律依据的;
??? 二,要有经营风险意识。民事和商事活动都有一定的不确定性,在签定合同时双方当事人须要认真评估市场风险,尽量避免因合同条款不周全造成不必要的损失。本案合同中,公司为客户张某垫付首付房款的条款,就存在一定的商业风险。本仲裁员在审理多起类似的案件中,发现客户违约率还是比较高。房地产公司之所以这样做,可能是为了吸引客户,但要承担一定的商业风险,加大维权成本,需谨慎行事。
??? 三,要有依法维权意识。根据我国合同法和****人民法院有关司法解释规定,在诉讼或仲裁过程中,当事人如果觉得合同约定的违约金过高或过低的,可以请求人民法院或仲裁机构裁定适当调整。在这里,人民法院或仲裁调整违约金有个前提,就是当事人须明确提出请求。当事人如果没有提出请求,人民法院和仲裁机构不能径自裁决。
??? 本案中,张某对合同约定的按总房款10%承担违约金条款提出了减少请求,仲裁庭认为这一请求合理,结合公司实际损失、兼顾合同履行情况等综合因素,酌情予以减少。但在仲裁多起类似案件中,本仲裁员发现为数不少的公民当事人却采取了不?*纭⒉怀鐾サ南龇ǎ牌嗽擞谜庖环晌淦魑ぷ约旱暮戏ㄈɡ跷锵А?/DIV>
(运城仲裁委员会仲裁员 吕希汶)
上一条: 外商独资企业的仲裁案件是否适用涉外仲裁程序
下一条: 仲裁协议约定的仲裁机构名称不准确,但能够确定具体仲裁机构的,应当认定选定了仲裁机构
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